Marzeniem wielu z nas jest kupno własnego mieszkania lub budowa domu. Aby stało się ono faktem potrzebne są oczywiście środki finansowe. Niestety, nie każdy dysponuje tak dużymi oszczędnościami, przez co musi posiłkować się innymi sposobami pozyskania kapitału. Jednym z nich jest tradycyjny kredyt hipoteczny, którego udziela każdy z funkcjonujących na terenie naszego kraju banków.
Z badań statystycznych publikowanych przez podmioty zajmujące się monitorowanie sytuacji na rynku kredytowym wynika, że Polacy z roku na rok wpadają w coraz większe długi. W gronie rodzajów zobowiązań wysokie miejsce zajmuje nadal kredyt hipoteczny. Dla wielu kredytobiorców to bowiem synonim rzetelnej pomocy, ale i dużych kwot.
Czym jest kredyt hipoteczny?
To długoterminowe zobowiązanie bankowe, którego najważniejszym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz instytucji go udzielającej. Może ona objąć prawo użytkowania wieczystego lub prawo własności danej nieruchomości. Środki zgodnie z umową kredytową powinny być wykorzystane na zakup lub budowę nieruchomości, choć w przypadku drugiego wariantu można sięgnąć także po kredyt budowlano-hipoteczny.
Jak zaciągnąć kredyt?
Kredyt hipoteczny to dość specyficzny typ zobowiązania. Od zwykłego gotówkowego różni się między innymi szczegółowością procesu weryfikacyjnego potencjalnego kredytobiorcy, a także koniecznością dostarczenia przez niego szeregu dokumentów. Te ostatnie dotyczą przede wszystkim zaświadczenia o dochodzie oraz o tym, że nie zalega on z płatnościami wobec ZUS czy Urzędu Skarbowego. To na tej podstawie bowiem możliwe jest określenie zdolności kredytowej wnioskującego, od której bardzo wiele zależy.
Koszty zobowiązania
Kredyt hipoteczny ponadto to przede wszystkim duże kwoty i długi okres spłaty, sięgający nawet 30 lub 35 lat. To z kolei przekłada się na dość wysokie koszty całkowite zobowiązania. Co się na nie składa? W dużej mierze stopa procentowa i marża banku, wszelkie opłaty przygotowawcze i inne administracyjne, koszty notarialne oraz za wpis do księgi wieczystej i wiele innych.
Forma spłaty
Kolejną ważną informacją, która może mieć znaczenie dla klienta, jest to, że każda rata kredytu hipotecznego składa się z tzw. części odsetkowej oraz kapitałowej. To istotne o tyle, że kredytobiorcy mają możliwość wyboru formy spłaty zobowiązania pomiędzy równą oraz malejącą. Pierwszy przypadek dotyczy sytuacji, w której część kapitałowa pozostaje niezmienna, a odsetkowa maleje. Drugi natomiast oznacza, że w pierwszej kolejności kredytobiorca spłaca odsetki, a dopiero po jakimś czasie przystępuje do zwrotu części kapitałowej.
Kalkulator kosztów
W Internecie można znaleźć mnóstwo różnego rodzaju kalkulatorów kredytowych, które z dużą precyzją podają wysokość poszczególnych rat zobowiązania, z uwzględnieniem wszelkich jego parametrów. Symulacji spłaty kredytu hipotecznego z podziałem na poszczególne miesiące dokonują także same banki. Wnioskodawcy już na etapie ich weryfikacji mogą otrzymać szacunkowy harmonogram zwrotu środków. Podana jest w nim kwota każdej z rat, z podziałem na część odsetkową i kapitałową. Oczywiście nie należy traktować tych danych jako wiążące.
Obliczanie raty
Wielu klientów podchodzi do informacji podanych przez bank z dozą nieufności. Na szczęście każdy może dokonać obliczeń samodzielnie, podkładając pod wzór konkretne dane. Potrzebna będzie wysokość kredytu; oprocentowanie w skali roku (czyli stopa procentowa plus marża naliczana przez instytucję bankową). Ponadto należy uwzględnić liczbę rat do spłaty; wysokość raty oraz całkowitą kwotę do zwrotu. W równaniu nie uwzględniamy opłat dodatkowych, które nie zawsze są pobierane lub ich wysokość jest zależna od polityki banku. Chodzi na przykład o ubezpieczenia czy też koszty przygotowawcze i administracyjne.
Wzór na ratę malejącą
Wszystko zależy od rodzaju rat. W przypadku malejących, gdzie część kapitałowa pozostaje niezmienna, a zmniejsza się część odsetkowa musimy policzyć każdą z nich osobno, a następnie je zsumować. Wysokość części kapitałowej obliczamy dzieląc początkową wartość kredytu przez liczbę wszystkich rat, przy odsetkowej natomiast kwotę zobowiązania pozostałą do spłaty mnożymy razy oprocentowanie w skali roku. Przykład ten najlepiej zaprezentować na twardych liczbach. Przyjmijmy więc, że kwota kredytu wynosi 100 tys zł, oprocentowanie 3,5%, a okres kredytowania 12 lat. W takich okolicznościach całość należności trzeba podzielić przez wartość równania 12 razy 12 (liczba rat w roku). Przy części odsetkowej natomiast 100 tys zł pomnożyć przez 3,5%/12.
Obliczanie raty stałej
Popularniejszym rozwiązaniem przy kredytach hipotecznych są raty stałe. Wzór na obliczenie raty wygląda następująco R=A*(q^n)*(q-1)/[(q^n)-1]. “R” oznacza wysokość raty; “a’ wielkość całego zobowiązania; “g” to parametr którego wartość wynosi 1+(b/m), przy czym “m” to liczba miesięcy w okresie rozliczeniowym, jaki bierze się pod uwagę, a “b” – oprocentowanie w skali roku. Znaczek “^” to natomiast nic innego jak symbol potęgowania. Pamiętajmy też o tym, że banki najczęściej zaokrąglają końcowe rezultaty. Widzimy więc, że samodzielne obliczenie rat przy użyciu znanych wzorów nie jest niczym skomplikowanym. Warto jednak mieć świadomość, że poszczególne parametry, jak np. stopa procentowa, mogą zmieniać się w zależności od rynkowej koniunktury, a to wpływa na finalny wynik naszych obliczeń.
Artykuł powstał przy współpracy z Pożyczkowy Portal.
